三明中院：永安某房地产公司金融借款系列执行案

日前，福建省法院组织开展了“2021年度福建法院十大执行案件”评选活动，从全省法院推荐的37个执行案例中初选出具有典型意义的13个案例，通过福建高院微信公众号向社会公众发起网络投票，在社会上引起强烈反响，投票积极踊跃，投票的过程就是一次法治宣传的过程。根据投票结果和评审委员会评审，最终确定福州中院等11个法院的11起执行案件（其中两个案件排名并列）入选“2021年度福建法院十大执行案件”。

案例10、三明中院：永安某房地产公司金融借款系列执行案

【案情简介】永安某房地产开发有限公司（以下简称某房地产公司）以其开发的永安某楼盘土地使用权和在建工程作为抵押物向中国银行永安支行（以下简称永安中行）贷款，因资金链断裂，造成贷款逾期和项目停工烂尾，永安中行遂诉至法院。法院判决永安中行有权以抵押物拍卖、变卖后的价款优先受偿借款本息1.5亿元。同时，某房地产公司已有多案债务在三明中院执行。

执行立案后，经调查梳理，发现本案抵押财产处置难度较大：一是涉案工程量大，共有6幢烂尾楼（建筑面积共4万多㎡），资金缺口在1亿元以上，如果整体拍卖很可能流拍。二是涉案土地整体设定抵押并被查封致200多个前期购房户已交付的房产无法办理房产证，某房地产公司为政府代建的小区幼儿园也尚未开始施工，业主因无法办理房产证和子女无法入园不断信访。三是涉案财产状况复杂，有的烂尾楼的部分楼层已办理预告登记，有的烂尾楼则仅完成桩基工程，有的烂尾楼房产没有与土地一起办理抵押登记，财产评估难度大。

针对上述情况，三明中院分类施策，有效应对：一是抽调办案骨干组成团队，评估信访、流拍、融资、办证等各类风险，细化执行方案。二是通过报纸、新媒体、线下等方式积极寻找，找到有实力的意向买家。三是主动同当地党委政府沟通、协调，通过当地政府为买家争取到银行融资支持。四是积极争取抵押权人的理解和支持，通过“活查封”方式，为200多个前期购房户办理了产权登记。五是在评估、拍卖各环节依法支持当地城投公司竞买幼儿园地块，确保幼儿园的公立性质不改变。六是制订了“整体处置、分批挂拍、精准识别”的评估拍卖方案，准确甄别财产性质，依法把已经预告登记的房产排除出执行范围。七是加强对评估机构的指导，对土地设定抵押后再行建设的建筑物与土地分开评估，以确定抵押财产和非抵押财产各自的评估价。6幢烂尾楼通过分批次拍卖，全部实现一次性成交，共执行到位金额3亿多元。目前，6幢烂尾工程已经全部复建并已进入销售阶段，幼儿园项目亦进入施工阶段。对执行到位的款项，三明中院依法对优先债权和普通债权进行准确区分，银行和其他债权人的债权均得到合理分配。停工数年、长满荒草的烂尾楼，重新焕发生机，成为“黄金楼”，200多个因无法办理房产证和子女无法入园的前期购房户，全部息访。

【综合评述】本案准确适用法律和政策，分类施策，通过精准有效的执行工作，使“烂尾楼”变成“黄金楼”，实现了金融债权回笼、楼盘复建、先期交付房产及时登记、化解信访和配套跟进的多项效应，取得良好的政治效果、法律效果和社会效果。主要亮点有：一是紧靠党委政府，通过政府协调银行的资金支持，并通过分批拍卖，畅通了竞买商家资金不足、楼盘难以成交的堵点；二是通过争取抵押权人的支持和“活查封”方式，理顺了200多个购房户长期无法办证的痛点；三是通过厘清财产权属，破解了权属复杂财产处置的难点；四是通过准确区分优先债权和普通债权，解决了案款分配的焦点；五是通过依法支持城投公司竞买幼儿园地块以确保幼儿园建成后的公立性质，有效回应了人民群众的关注点。